La ilusión del crédito hipotecario: motor apagado inmobiliario, por Carlos Torrealba R.
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El mercado inmobiliario venezolano se mueve hoy bajo el peso de una realidad implacable: el «efecto suelo».
Sin financiamiento bancario a largo plazo, la posibilidad de adquirir una vivienda propia se ha transformado en una quimera reservada únicamente para quienes poseen capital propio o ahorros acumulados fuera del sistema.
El crédito hipotecario por parte de la banca privada es, en la práctica, inexistente, lo que mantiene al sector en un estado de parálisis estructural que asfixia tanto a la clase media como a la industria de la construcción.
Esta sequía financiera encuentra su reflejo más crudo en las cifras de profundización bancaria.
Mientras que en los mercados de la región el crédito hipotecario representa un porcentaje significativo y de dos dígitos respecto al Producto Interno Bruto (PIB), en Venezuela la cartera crediticia general apenas roza el 5% del PIB, y el componente destinado a la adquisición de vivienda principal es prácticamente nulo.
Para dimensionar el quiebre del mecanismo de transmisión de valor, basta contrastar realidades vecinas: la cartera de crédito total de todo el sistema financiero venezolano representa apenas una fracción diminuta, cercana al 1,28%, de la cartera crediticia de Colombia.
Un mercado inmobiliario desprovisto de este apalancamiento se convierte, por definición, en un mercado de oportunidad y liquidación, no de crecimiento sostenido.
Sin el crédito como multiplicador de la demanda, el techo de los precios no lo determina el valor real del metro cuadrado de construcción, sino el flujo de caja inmediato de un grupo cada vez más reducido de compradores locales.
Como consecuencia directa de este escenario, más del 94% de los venezolanos se encuentra totalmente rezagado y fuera del mercado inmobiliario formal, ensanchando la brecha de la deficiencia de la demanda.
Mientras el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (Banavih) administra recursos focalizados exclusivamente en programas estatales como la Gran Misión Vivienda, el ciudadano común se encuAl no existir hipotecas a 15 o 20 años, el universo de compradores se ha reducido al mínimo, provocando un estancamiento prolongado en los precios de los inmuebles y distorsionando la oferta y la demanda orgánica.
Ante este apagón financiero, han surgido alternativas limitadas y atomizadas.
La principal válvula de escape ha sido el financiamiento directo ofrecido por algunas constructoras para proyectos en planos, con plazos notablemente cortos que oscilan entre los 2 y 5 años.
Por su parte, la banca universal apenas asoma microcréditos puntuales destinados a la remodelación o mejora del hogar, pero insuficientes para la compra de una estructura.
El principal obstáculo sigue siendo el elevado encaje legal dictado por el Banco Central de Venezuela (BCV), una medida que, a pesar de las tímidas flexibilizaciones operativas que han permitido expandir las captaciones del público, sigue drenando la liquidez excedente del sistema bancario nacional e impide de raíz la creación de carteras crediticias de largo aliento.
La ruta para la reactivación
A pesar del complejo panorama, los representantes gremiales de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) y de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) sostienen que la reactivación «no está tan lejos», siempre y cuando se destraben nudos políticos, legales y económicos fundamentales.
Según reportes de prensa, las mesas de trabajo con el Ministerio de Vivienda y Hábitat avanzan de forma lenta, pero apuntan a tres reformas urgentes:
Modificación del marco jurídico: Es imperativo reformar leyes clave como la Ley del Deudor Hipotecario, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y la Ley de Arrendamientos. El sector privado exige reglas claras que ofrezcan garantías reales a las instituciones financieras en caso de impagos, un paso crítico para recuperar la confianza del inversionista.
Estabilización macroeconómica y recuperación del ingreso: El crédito a largo plazo requiere bases firmes.
Si no se logra reducir la inflación a un dígito sostenible y estable en el tiempo, y si en paralelo no se recupera el poder adquisitivo real de los trabajadores y de la clase media a niveles que permitan el ahorro previo para una cuota inicial y el pago posterior de compromisos a 20 o 30 años, el regreso del crédito hipotecario masivo será inviable.
La volatilidad cambiaria y la devaluación del salario siguen siendo las principales frictions que impiden de raíz estructurar contratos tradicionales pagaderos para un profesional promedio.
Flexibilización monetaria: Una reducción gradual y adaptada del encaje legal permitiría a los bancos comerciales liberar fondos para inyectarlos en la economía real a través de préstamos de vivienda.
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De concretarse estos cambios legales y una política monetaria más flexible por parte del BCV, el sector económico e inmobiliario del país prevén que los primeros planes de financiamiento hipotecario aparezcan tímidamente entre finales de 2026 y 2027.
Pese a esto, el crédito masivo se reactivará a mediano y largo plazo, una vez que la economía crezca de forma sostenible y se supere la crisis macroeconómica.
Mientras tanto, el sueño de una vivienda propia seguirá reservado para el bolsillo de una minoría, lejos de las posibilidades que debería ofrecer el sistema.
Carlos Torrealba Rangel es economista y asesor inmobiliario
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