Blindamos el dinero, pero no el edificio, por Omar Ávila
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La nueva Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas en Venezuela exige cuatro requisitos para que una constructora pueda vender un inmueble sobre planos, pero aún después del doblete sísmico, ninguno de ellos hace mención a la garantía sismorresistente. En tal sentido, considero razonable mostrar la ausencia y solicitar públicamente la mejora de esta en la elaboración del posterior Reglamento.
El artículo 8 establece qué debe tener una promotora para iniciar la oferta pública de un proyecto habitacional (título de propiedad sobre el terreno, aprobación del anteproyecto urbanístico y constancia de variables urbanas fundamentales, constitución del fideicomiso de resguardo de aportes e inscripción en el Registro Único Nacional de Proyectos e Inmobiliarias), que se entienden como requisitos financieros y registrales, pero ninguno de ellos es estructural.
El artículo 14 enumera minuciosamente los estudios previos exigibles antes del permiso de construcción y la sorprendente regulación sobre la acometida de gas doméstico; pero no se lee ninguna referencia al comportamiento del edificio ante un evento sísmico. Lamentablemente, tampoco existe mención alguna a los estudios de microzonificación sísmica que existen para Caracas y otras ciudades del país.
Aunque en la legislación venezolana sí existe una norma sismorresistente, es evidente que esta no es suficiente: la Covenin 1756 es de exigencia por vía de las ordenanzas municipales de ingeniería. Además, existe en el Código Civil desde 1942 la responsabilidad decenal, donde el arquitecto y el empresario son responsables si el edificio se arruina total o parcialmente dentro de los diez años siguientes a su terminación, por defecto de construcción o vicio del suelo; sin embargo, el problema de esta ley es realmente otro.
A nuestro entendimiento, un promotor puede cumplir con la ley de forma impecable, pero la seguridad estructural quedó fuera del llavero del comprador; es decir, la ley blinda al comprador contra el fraude financiero, pero no lo blinda contra el fraude técnico.
Tal y como se mencionó anteriormente, la responsabilidad decenal existe, pero la solvencia detrás de ella no, por lo tanto, es un derecho sin contenido económico. Países como Francia y España han separado la responsabilidad de la cobertura, pagando el seguro decenal estructural durante la construcción y así, la cobertura sobrevive a la desaparición de la empresa, lo cual asegura que el damnificado cobra de la aseguradora y no persigue fantasmas empresariales.
En resumen, la ley creó un patrimonio separado e inembargable para proteger el dinero del comprador durante los veinticuatro meses de obra, pero no creó nada para protegerlo durante los diez o más años siguientes, que son los años en que un edificio mal calculado efectivamente puede matar gente.
Otro ángulo del mismo punto es el artículo 39, donde se tipifica como infracción muy grave emitir la certificación de culminación de obra con datos falsos, omitiendo vicios estructurales o sin verificación física efectiva, con multas de hasta 54.000 veces el tipo de cambio de la moneda de mayor valor. Este aspecto es ciertamente valioso, pero es solo una sanción administrativa: castiga al que firmó, no repara al que se quedó sin casa y la multa ingresa al fisco; sin embargo, ¿la familia que perdió el apartamento sigue con su hipoteca y sin techo?
La ley menciona al ingeniero inspector en el artículo 32, pero no obliga a dejar constancia pública y perdurable de quién calculó la estructura, quién la inspeccionó y bajo qué versión de la norma. Dentro de diez años, cuando haya que responder, no habrá a quién buscar, lo cual puede interpretarse como una omisión de trazabilidad.
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La situación actual muestra que miles de familias no perdieron su edificio, pero quedaron viviendo en uno agrietado con propiedad horizontal, daño estructural, propietarios que conservan la alícuota sobre el terreno, asambleas de copropietarios sin mayorías, sin peritaje y sin financiamiento para reparar. Esta es una demanda habitacional urgente y la ley no la toca; entonces, no basta con regular la vivienda que se va a construir, también se debió incorporar un mecanismo para reforzar las estructuras si tienen algún daño posterior.
Desde Unidad Visión Venezuela, proponemos que estos puntos ciegos se resuelvan en el Reglamento y en las ordenanzas municipales. Para finalizar, es importante señalar que la reforma corrigió cosas importantes: desmontó el andamiaje penal que ahuyentó al constructor, exigió orden judicial para intervenir un desarrollo y creó un mecanismo serio para que los aportes no se desvíen, y merece ese reconocimiento. Pero se enfocó solo en la cartera del comprador y no en la columna del edificio, y en un país que acaba de enterrar a sus muertos bajo escombros, ese orden de prioridades es difícil de explicar.
Omar Ávila es secretario general nacional de Unidad Visión Venezuela.
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