Reforma a Ley de Estafa Inmobiliaria flexibiliza controles por emergencia habitacional
Un anteproyecto de reforma parcial de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria reduce controles sobre los contratos, amplía las opciones de garantía para las constructoras y permite fijar precios mediante unidades de cuenta oficiales. La propuesta aparece en medio de los planes del Ejecutivo para atender a las familias damnificadas por los terremotos del 24 de junio y de otro anuncio de reforma dirigido al mercado de alquileres
Un anteproyecto de reforma de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria modifica seis artículos, suprime otro e incorpora una disposición final. Los cambios flexibilizan varias de las obligaciones establecidas en 2012 para la preventa y venta de viviendas en construcción o aún no construidas.
La propuesta interviene los artículos 7, 12, 14, 18 y 20, elimina el artículo 13 y dispone que la reforma entrará en vigencia tras su publicación en la Gaceta Oficial. La Ley contra la Estafa Inmobiliaria vigente fue publicada en la Gaceta Oficial N° 39.912 del 30 de abril de 2012. Su objeto es regular y sancionar irregularidades relacionadas con la construcción, venta, preventa, permisos y protocolización de viviendas.
En su exposición de motivos, la reorma propuesta ice que «responde a la necesidad imperiosa de facilitar, incentivar y promover la construcción de nuevas viviendas bajo un enfoque adaptado a los nuevos tiempos. No es posible garantizar el derecho a la vivienda si el marco regulatorio pudiere asfixiar la viabilidad financiera de los proyectos o aleja la inversión».
Agrega el documento que la propuesta de reforma «introduce una flexibilización estratégica y equilibrada orientada a reactivar el aparato constructor nacional mediante los siguientes aspectos fundamentales, a saber: Se supera el esquema del precio rígidamente fijo que impedía absorber las variaciones de los costos de materiales e insumos durante la ejecución de las obras. La reforma
permite que las partes acuerden libremente mecanismos de estabilización del saldo deudor en función de las fluctuaciones reales del mercado constructivo, garantizando la viabilidad financiera del proyecto sin desproteger el equilibrio contractual».
La reforma no ocurre de manera aislada. Jorge Rodríguez, presidente de la Asamblea Nacional y vocero oficial del Ejecutivo tras los terremotos, anunció que se avanzarían reformas legales, como la de Estafa inmobiliaria, pero también la de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que calificó´como «muy regresiva».
Este martes ocurrió la primera discusión de este instrumento, en la Asamblea Nacional reunida fuera del Palacio Federal Legislativo.
Menor control de contratos
Uno de los cambios del anteproyecto de reforma de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria se encuentra en el artículo 7, referido a las atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
La ley vigente faculta a esa dependencia para revisar los contratos de venta y preventa de viviendas construidas o en proceso de construcción. El anteproyecto elimina esa revisión individual y establece que el organismo deberá dictar regulaciones generales sobre las garantías de protección a los compradores.
Esas reglas deberán incorporarse obligatoriamente en los contratos. Cuando no aparezcan escritas, se considerarán incluidas «de pleno derecho», según la propuesta.
El cambio sustituye la revisión previa de los modelos contractuales por un esquema de condiciones generales. La exposición de motivos argumenta que la intención es flexibilizar la actividad del sector y facilitar la inversión inmobiliaria.
Garantías más flexibles
La reforma también modifica el artículo 12. Actualmente, los constructores, promotores, productores o contratistas deben presentar una fianza bancaria equivalente a 100% del precio total de la obra y mantenerla durante el plazo de ejecución.
El anteproyecto permite utilizar tres modalidades: una fianza de fiel cumplimiento, una póliza de seguros o un fideicomiso inmobiliario de administración y pagos.
Cuando se emplee un fideicomiso, el dinero aportado por los compradores solo podrá transferirse al constructor después de que se certifique el avance físico de la obra.
La cobertura, sin embargo, también cambia. La garantía dejaría de equivaler al precio total del proyecto y cubriría únicamente las sumas entregadas efectivamente por los compradores durante la construcción y antes de la protocolización de la venta.
La banca dejaría de responder
El anteproyecto suprime el artículo 13 de la ley, que establece la responsabilidad solidaria de la institución financiera que participe junto con la constructora en la ejecución de un proyecto.
Con la eliminación de esta disposición, la entidad bancaria que financie una obra dejaría de responder solidariamente por su ejecución.
La exposición de motivos sostiene que esa responsabilidad desestimula el crédito destinado a la construcción. Para los compradores, la modificación supondría la eliminación de uno de los actores a los que podrían reclamar ante el incumplimiento del proyecto.
El artículo 14 vigente obliga a indicar en el contrato las fechas de inicio y culminación de la obra. También establece que la construcción no puede exceder los 24 meses desde la firma del contrato de preventa, salvo una prórroga acordada entre las partes y autorizada por el ministerio con competencia en vivienda.
La reforma mantiene la obligación de señalar las fechas, pero elimina el límite máximo de 24 meses. También suprime la exigencia de autorización ministerial para extender el lapso.
De aprobarse el cambio, la duración de la obra quedaría determinada por el contrato acordado entre la empresa y el comprador, sin un tope establecido expresamente en la ley.
Precio sujeto a unidades de cuenta
La norma vigente exige que el precio definitivo de la vivienda sea fijo. También prohíbe cuotas extraordinarias vinculadas al Índice Nacional de Precios al Consumidor o a cualquier otro incremento o gravamen.
El anteproyecto elimina esa prohibición y permite fijar el precio definitivo con base en «unidades de cuenta oficiales». El documento no identifica cuáles podrían utilizarse ni establece en el artículo propuesto una fórmula, periodicidad o límite para los ajustes.
La exposición de motivos sostiene que el objetivo es permitir que las partes acuerden mecanismos para adaptar el saldo pendiente a las variaciones de los costos de materiales e insumos.
El cambio abre la posibilidad de trasladar al comprador parte de los aumentos registrados durante la construcción, dependiendo de la unidad de cuenta seleccionada y de las condiciones del contrato.
La normativa actual permite que la constructora rescinda unilateralmente el contrato cuando el comprador acumule más de 90 días sin pagar alguna de las cuotas previstas. La rescisión debe contar con el aval de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
El anteproyecto reduce el lapso a más de 60 días y elimina la obligación de obtener autorización administrativa.
La exposición de motivos habla de «dos meses consecutivos» de impago, mientras que el artículo propuesto utiliza la expresión «más de sesenta días de cualquiera de las cuotas». Las dos formulaciones pueden dar lugar a interpretaciones distintas.
Penalización de hasta 10%
El artículo 20 vigente obliga a la empresa a devolver al comprador todo el dinero entregado, junto con sus intereses, cuando este rescinda el contrato. La devolución debe hacerse en un máximo de 30 días continuos y la ley prohíbe imponer otra cláusula penal.
La reforma conserva el plazo y la obligación de reintegro, pero permite establecer una penalización de hasta 10% de los montos pagados por el comprador.
El texto califica estas cláusulas como «razonables», aunque no incorpora criterios para determinar cuándo una penalización cumple esa condición.
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